陈后田：释疑解惑 物业正名
住宅小区物业服务，历经四十年改革开放的洗礼，显然已经被各级政府公认为是提升广大居民生活安全感、幸福感、获得感的一项民生工程，同时也是被各级政府纳入基层治理的重要组成部分，是搞好党群关系最重要的“一百米”。
然而，由于长期以来舆论对物业服务行业所应有的社会作用和社会价值缺乏从法律层面的正确理解和定位，特别是不能正面引导居民树立花钱买服务的正确理念，故而被许多自媒体通过各种手段恶意曲解物业服务的本质内涵，从而导至业主与物业企业的矛盾不断加深，进而引发许多群体上访投诉等事件，严重影响了社会的和谐与稳定。
下面就从物业服务现实中由于理不顺物业服务界限和关系所引发业主与物业企业关系对立紧张的问题做一些释疑解惑的阐述，以正视听。
一、为什么水、电、暖等垄断企业面对住宅小区内自家用于经营的管道出现问题时总要把相关维修维护责任推卸给物业公司?
现实描述：长期以来，水、电、暖等企业都在经营使用住宅小区内的相关管网进行创收，然而，小区内的管网发生任何问题时却从来都是以小区管网归物业管理为由拒绝维护维修，因而，除了煤气公司能够及时对小区内的管网进行维修维护外，其他几个垄断企业发生的问题从来都是由物业公司莫名其妙的买了单。
也正是由于这些垄断企业的不作为和推卸责任，故造成只要小区内出现停水、停电、暖气不热等问题时，部分业主都会无端指责物业公司不作为，并以此为由拒缴物业费。
论证解惑(1)国务院颁发的《物业管理条例》第52条明确“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任”。
论证解惑(2)国务院【国办函】[2020] 129号《关于清理规范城镇供水、供电、供气、供热行业收费，促进行业高质量发展意见的通知》第四条第一款明确“供水、供电、供气、供热设施产权分界点以后至用水、用电、用气、用热器具前”。
论证解惑(3)2021年4月1日正式实施的《张家口市供水用水管理办法》第37条明确“城市供水设施维护管理责任以单元结算水表、户表结算水表为界，结算水表用水端以前的(供水侧)，由用户或产权人负责维护管理”。“城市供水设施维护费用按照产权人归属，由产权单位或者个人承担”。
论证解惑(4)《河北省物业收费实施办法》(试行)第21条明确“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，所需费用列入专营单位的成本构成。
论证解惑(5)《实施办法》(试行)第15条明确“物业服务区域内供水设施的二次加压运行费用由供水企业承担，列入企业供水成本，不计入物业服务支出或者物业服务成本。消防检测费用单独列支，目前暂不计入物业服务用成本。
二、为什么总有人要把物业正常收费行为冠以”捆绑“收费的帽子?
现实描述：长期以来，总有一些无理拒缴物业费的人，总爱
给物业企业正常采取的约束性收费扣上“捆绑”收费的帽子并以此向政府有关部门进行投诉，然而，有些政府部门工作人员也不分是非，一味附和这些人的说法，甚至以行政手段限令企业取消完全正当合法的做法。
捆绑说之一：那些天天都在享受着物业企业提供的全方位服务的业主 中，总有少数人以各种借口拒缴物业费。当物业公司对这些劝说无效的人采取分期限输入乘梯信息加以约束时，他们就会以物业企业捆绑收费为“大棒”向政府12345进行投诉，因此，政府一些部门就会以取消捆绑为由限令企业放弃正当合法做法。
捆绑说之二：目前，在一些老旧小区尚未落实由供电公司投入建设的一户一表，而是全小区只有一块总表管控，由物业公司先行买电再分户售出使用。面对长期拒缴物业费的少数业主，物业公司便采取每次限额购电的做法对这些人进行约束，然而这个做法也被长期拒缴物业费并且砸坏电表偷电的老赖们以物业捆绑收费为由将企业投诉到相关部门或电视台。
捆绑说之三：新购房业主，在办理收房手续时，当客服要求其签订物业服务合同并缴纳各种费用时，这个购房人竟然以捆绑收费为由将物业公司告到辖区法院，法院也以相关部门出具的领钥匙收费属于“捆绑”收费为由判定物业公司败诉。
证论解惑(1)：中国法制出版社的《物业纠纷》诉讼指引和实务解答第21条明确指出“《合同法》第66条规定，当事人负责债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”。
一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝相应的履行要求。物业服务合同是双方合同，物业服务公司有提供物业服务的义务，业主有缴纳物业费的义务。任何一方不履行合同的主要义务，都构成违约，相对方当然有权不再履行合同义务。因此，业主拖欠物业费时，物业公司不但可以不再为其提供物业服务，也可以解除双方的物业服务合同。实践中需要注意的是物业公司停止物业服务的界限，因为物业服务内容中有很大一部分涉及业主公共利益，比如垃圾清运、照明、电梯运营等服务，物业公司在对违约业主暂停物业服务时，可以暂停对该业主个人部分的服务内容，但不能影响其他守约业主的利益，尤其是公共设施的服务必须照常进行。
证论解惑(2)依据《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害等相应民事责任的，人民法院应予以支持”。
论证解惑(3)中国法律出版社出版的《物业纠纷》诉讼指引与实务解答第23条明确：“业主承担物业费的时间主要通过以下原则予以判断：如果签订了物业服务合同，则约定的服务期起始时间为承担物业费的时间;如果没有签订书面的物业服务合同，则以实际享受物业服务时间为起算时间，实践中一般以业主办理入住手续作为认定物业服务起算时间。因此，开发商交房后，业主虽然房屋实际空置，但物业服务企业已经开始进行物业服务，业主不得以此为由拒交物业费。
论证解惑(4)《民法典》第510条明确“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”。
论证解惑(5)《中华人民共和国民法典》第273条明确“业主对建筑物专用部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务”。
三、业主认为只要缴纳了物业费，其家中任何问题都应该由物业公司负责。
现实描述：长期以来，由于人们对物业服务界限存在着误区，
总认为只要交了物业费其家中各种维修，以至家庭财产、人身安全都应由物业公司负责，所有意外损失也应由物业赔偿。
证论解惑(1)：国务院颁发的《物业管理条例》第一章《总则》第二条明确“物业管理，是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”
证论解惑(2)：《物业收费管理办法》中明确规定，物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
证论解惑(3)：其一，物业公司收取的物业费是为业主提供服务的成本和报酬，既不是业主财产的保管费，也不是保险费。
其二，物业服务中的秩序维护工作，只是配合居委会，公安机关做好治安防范工作，其主要职责是维护区域内的公共秩序，而不是为某个业主看家守财。
四、住宅小区内少数人的造乱现象始终得不到解决，该由谁来治理?
概述：近些年，在一些住宅小区经常出现某些乱象，一些不
交物业费的人，为了达到长期不交费的目的，一方面隔三差五以莫须有的名目向12345投诉物业公司，另一方面则纠集臭味相投的一些人在小区内煽动成立所谓的业主委员会，因为他们的行动口号就是要赶走物业公司。而这些乱象反映到基层政府，往往无人敢管敢问，也只能以“他们都是业主，这是业主的权利”为幌子加以迁就，任由这些人在小区内胡作非为，把小区搞的乌烟瘴气。
论证解惑(1)《中华人民共和国民法典》第944条明确“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以不接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。
论证解惑(2)《中华人民共和国民法典》第286条明确“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状，赔偿损失。
“业主或者其他行为人不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理”。
五、如何破解部分业主一贯以财产被盗、暖气不热、下水常
堵、窗户透风、墙体裂缝等借口拒交物业费的矛盾点(痛点)?
现实描述：业主对物业管理有很多误区，有的把物业公司当成房地产开发公司，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关运营商。这些错误的观念，导致许多业主把与住房相关的所有责任都推到物业公司身上，并常常以此为由，拒交物业费，物业公司就像哑巴吃黄莲，有苦难言。
证论解惑(1)《中华人民共和国民法典》第272条明确“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。
证论解惑(2)业主家里的下水、上水、门、窗、水龙头、灯开关、墙皮脱落、墙体裂缝等等，这些凡属分户的自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事，不是物业公司的事，过去，居民所住房屋产权都是政府或者是产权单位的，因此这些事都归政府或产权单位负责。现在房屋的所有权是业主自己，因此，所有权之内的事(不包括共有部位和共用设施)都应该归业主自己管理。当然，这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。这就是说，物业管理服务活动强调的是小区内的“共用”部位，而不包括业主的自用部位。
六、物业费按照房屋建筑面积收取的依据是什么?
现实描述：当前自媒体人经常以煽动语言指责物业企业按照房屋建筑面积收取物业费不合法，并煽动不明真想的人共同抵制这种收费办法。
论证解惑：建设部、国家工商总局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知要求[GF-97-2010]第六章第22条规定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米/元向业主或物业使用人收取。
七、少数业主以其不是物业服务合同当事人拒绝履行相关义务有无法律依据。
现实描述：在物业管理实践中，经常有人以其并非物业服务合同(包括前期物业服务合同)当事人为由，拒绝接受合同约束，以达到其拒交物业费之目的。
论证解惑：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
故业主以其不是物业服务合同当事人拒绝履行相关义务是没有法律依据的。(作者：张家口鸿隆物业服务有限公司总经理)
