我担任房地产行业的律师多年，执业中办理过大量的物业管理纠纷案件，在办案的过程中，发现有相当部分案例让物业服务公司承担了过多的责任，有些是在法官自由裁量的权限范围内，有些则是明显与正确的法律关系、责任主体相悖。本文通过一些案例来对这一问题进行分析。

　　五个小案例

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　　水管爆裂，物业服务公司要埋单吗?

　　上海某物业服务公司管理的老旧小区，由于水管年久失修，目前还使用的是铸铁水管，由于使用时间过长，水表上端接口处锈蚀爆裂，造成业主家地板被水侵泡，法院判令物业服务公司承担责任。

　　2

　　老太太滑倒，物业服务公司来担责

　　7月份的上海，一个下雨天，一位80多岁的老太太去自己家取报纸，取好报纸后在楼道的入口处不慎跌倒，摔成骨折，住院治疗费用花费5万余元，要求物业服务公司承担责任，法院判令物业服务公司承担50%的赔偿责任。

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　　台风暴雨淹车库，物业承担责任

　　上海市嘉定区江桥镇某小区，暴雨导致小区旁的青龙江河水倒灌，路面严重积水，有的地方积水达半米之高，小区内大大小小的七个地下车库成了“蓄水池”。其中，四个遭受灭顶之灾、两米余高的车库入口被完全淹没，业主要求物业服务公司承担责任，后来在政府有关部门的协调下，对于机动车辆，物业承担了业主保险公司赔付之外的损失，非机动车辆按照估价进行赔偿。

　　4

　　违章搭建，为何成为业主欠费理由

　　上海市浦东新区某小区一楼业主违章搭建，二楼业主为此拒绝支付物业管理费用，物业服务公司将其告上法庭，请求法院判令其支付拖欠的物业管理费和相应的滞纳金，法院认为业主应当支持拖欠的物业管理费用，但是考虑到业主欠费有一定的理由(物业未管理好违章搭建)，故物业费滞纳金不予支持。

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　　电梯故障，物业为何承担责任

　　上海市松江区某小区发生电梯运行故障，电梯冲顶后急坠到一楼，乘梯业主腰部、头部受伤，经司法鉴定确认腰部、头部分别为九级、十级伤残，法院认为业委会不应当承担责任，只同意物业服务公司承担部分责任。

　　法院更多判决让物业承担责任的原因分析:

　　物业纠纷的责任主体认识有所偏差

　　物业管理法律关系涉及到业主、业委会、物业服务公司、供水供电单位、政府相关部门，法律关系错综复杂，在发生责任事故时，法院往往在认定具体的责任方时有所偏差，并不清楚具体的责任方，往往将物业服务公司的管理服务职责与法律责任混同起来。例如案例一中，该案中造成业主地板损害的原因在于水管到达使用年限没有及时维修、更换。而公共设备的维修或者更换属于重大事项，是由业主共同决定的，该维修费用也是从维修基金中划拨的或者由供水公司来承担。至于物业服务公司，一没有权利私自动用维修基金维修更换物业设备，二没有义务“自掏腰包”解决设备的维修与更换。此类法院没有理清责任主体，让物业服务公司承担责任确有不妥，而在司法实践中，类似的并不少见。

　　比如案例五中，电梯运行故障导致业主受伤，法院要求物业承担部分责任，而业委会无需承担责任。笔者认为，一般物品对他人造成侵权，首先应当由该物品的所有人承担赔偿责任。同理电梯设备属于全体业主共同所有，业主只是将其委托给物业服务公司维护支付相应的费用，如果物业服务公司尽到维护义务，电梯故障造成业主损害理应由电梯的所有人全体业主或者业委会承担责任，物业服务公司要根据其是否尽到维保责任在一定范围内承担有限的补充赔偿责任。法院免除所有权人业主的赔偿责任，仅仅要求物业服务公司承担责任的做法显然是不公的。

　　综上两个案子笔者认为在物业管理纠纷案件的追责过程中应当理清过错方与责任主体，而不是盲目认为在小区公共部位业主发生业主损失、物业设备造成的损害都应由物业服务公司承担。

　　过度地“保护弱者”思维的作用

　　现代司法裁判理念中需要对于弱者给予倾斜式的保护。法院审理物业服务公司与业主纠纷时往往因业主对物业运转等信息的缺失而对“弱者”业主的保护给予倾斜。但此类保护需要掌握一定的尺度，如果对业主保护过度，就会显失公平。

　　案例二中，80多岁的老太太下雨天在取报途中滑到，法院要求物业服务公司承担一半的责任。笔者认为80岁的老太太应当预见其在雨天走路滑倒的概率要比一般人高出许多，但其没有预见或者预见未采取措施导致身体损害的发生，自身应当承担主要责任;而在本案中物业服务公司既不能阻止天气下雨也不能阻止老太出行，对小区内部的地形及水坑亦处于不能时时了解及控制的状态。如果在这种情况下仍认为物业服务公司存在过错，要求其为下雨天滑倒的老太太埋单损失，无形中加重物业服务公司以后义务及运营负担，而且要求物业服务公司承担“莫须有的罪名“也实属不公。

　　笔者以为“弱者”的利益是需要保护，但是“弱者”相对方的利益也不容忽视，相对方也并非都是“强者”，不能因为其较于“弱者”而言稍强就要求其承担本不应其承担的损失。因此保护“弱者”需要适度，否则“强者”也可能因这样的保护变成“弱者”。

　　政府相应部门不作为让物业成为“托底”单位

　　小区的正常运转要靠物业服务公司的管理与协助，但政府相关部门对此不仅负有监督义务也负有保障义务。由于政府部门的不作为导致小区无法正常运转，造成的损失不应当由物业服务公司承担。

　　例如案例四，业主因物业对违章搭建的处理不满而拒交物业费，物业服务公司要求其承担物业费与违约金的请求，遭到法院的部分否决。笔者认为物业服务公司对业主的违章搭建只能依据物业合同享有规劝的权利，对违章搭建有强制执行权的只有政府职能部门，物业服务公司并不具备强制拆除的权力。但由于相关职能部门的不作为，业主却将违章搭建的责任归结于物业服务公司的疏忽管理，从而拒交物业费及违约金，而法院也据此认定物业服务公司工作存在一定的过错驳回了物业违约金的请求，对于物业服务公司而言是在为政府部门的不作为埋单。

　　实际上，小区存在的问题很多是由于政府相关部门不作为所致，法院应当明确责任主体及实际损害，依法判定物业服务公司的责任，不要因为政府机关的不作为而让物业服务公司成为承担责任的“托底”单位。

　　水、电公共事业单位职责不到位让物业成为责任主体

　　《物业管理条例》中明确“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。案例一中小区的输水管接口处老化生锈年久失修，造成水管崩裂业主遭受损失，法院判决由物业服务公司承担责任。笔者认为欠妥，依据上述条例，首先供水公司未尽到自身定期检查维修养护的义务，当水管崩裂导致他人受损时应当承担主要责任。其次，供水公司向小区供水用流量表计量，流量表属于供水公司的设施，那么流量表前端的负责运送水源的管道自然也是供水企业的设施，该设施崩裂导致他人财产受损，理应由供水公司赔偿。

　　因为水、电公共事业单位职责落实不到位，小区设备一旦出现问题后互相推诿难以追责，导致小区业主的损失无法得到追偿，法院为保护业主的利益故而判定由物业服务公司承担相应责任。笔者认为物业服务公司承担因自身过错而导致的损害无可厚非，但因水管崩裂导致业主的损害，不应当承担责任而目前大多数法院不愿意在类似案件中让供电公司、供水公司承担责任，一方面是由于对于法律关系的各责任主体的权利义务关系认识有偏差;另一方面则是法院不愿意改变定式的审判思路，通过司法来引领正确的法律关系。

　　社会保险不发达造成法院无“手”可抓

　　综上五个案例可见，在物业管理纠纷当中法院更倾向于由物业承担责任，不仅是由于责任主体认识不足、政府机关与事业单位难以追责，社会保障体系不完善也造成法院因无法保障业主的利益，而将矛头指向物业服务公司的局面。

　　案例三中，台风暴雨导致路面积水，造成车库淹没，车辆受损，法院判决物业服务公司承担部分责任，其余损失由保险公司获赔。可见，该案例中保险的作用还是不可忽视的，保险费用不应当由物业服务公司承担，物业服务公司依据合同只是对公共部位进行维护与管理，而对于如案例三这样因自然天气造成的损失不应当由其承担责任，物业服务公司承担保费规避风险也是无奈之举。

　　社会保险体系的不发达及法院为了促进和谐纷纷将责任指向物业服务公司，使得物业服务公司的成本加大。笔者呼吁国家应当完善保险体系，加强保险的宣传;小区业主及业委会也应当重视保险的作用，在发生突发状况首先想到请求保险公司获赔，而不是诉诸法院追究小区物业的责任，要求本不应由物业服务公司承担的赔偿。

　　原标题：法院为什么让物业公司承担责任