居住信用管理制度有必要与社会信用体系进行有效衔接，从而确保居住信用管理制度的效力。

上海市房管局2015年年初在官方网站发布的《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》中提出，上海将建立业主（使用人）居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、群租、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。笔者对上海将要建立的居住信用管理制度进行一定的探讨分析。

居住信用管理的公正性需要制度保障

居住信用管理制度必须坚持公正性的原则，这需要由健全的制度来保障。笔者认为，居住信用管理制度的公正性至少需要关注五方面。

第一，居住信用管理制度应该明确界定业主（使用人）各种失信行为以及相应的失信惩戒力度。居住信用管理制度涉及业主（使用人）的切身利益，要发挥好促使业主（使用人）遵规守法的作用，就需要把纳入向社会公布的失信信息系统的业主（使用人）各种违法违规行为进行明确的界定，并需要把失信的业主（使用人）纳入失信信息系统的期限以及撤销的条件等规定清楚，而不能在相关规定模糊不清的条件下实施居住信用管理。例如，对于拒交物业服务费的情形应该详细规定，对于拒交物业服务费和因不可抗力而延迟缴付物业服务费的情况应该严格区分，如果业主（使用人）因病住院或遭受自然灾害而拖延缴付物业服务费，就不能列入拒交物业服务费的范畴。又如，对于违法建设和破坏房屋承重结构的情况，有必要明确规定物业服务企业有责任明确告知业主（使用人）哪些情形属于违法建设，毕竟大多数业主（使用人）不是建筑和法律领域的专业人士，业主（使用人）首先需要知道什么不可为，这样才有利于保证制度的公正性。

第二，业主（使用人）在居住信用管理中要有申诉渠道，并可以引入第三方仲裁机制。在居住信用管理中，管理机构将业主（使用人）的失信行为录入失信信用信息平台、对失信者实施足以触动其利益的惩罚，这种制度的公正性需要包含必要的纠错机制、保障被惩罚者的申诉抗辩权。如果在居住信用管理中业主（使用人）没有申诉的渠道，那么其中可能存在的业主（使用人）被错误惩罚的情况就没有机会及时纠正，甚至可能为管理机构的机会主义行为创造滋生的空间，损害居住信用管理制度的公正性和生命力。笔者认为，居住信用管理制度引入第三方仲裁机制，一方面可以杜绝业主（使用人）有理没处说、有怨没处申的情况出现，另一方面第三方仲裁机制具有效率相当较高、成本相对较低的特点，可以省却法律诉讼的繁琐，有利于提高居住信用管理制度的运行效率。

第三，居住信用的管理机构要有制度约束。在居住信用管理制度中，管理机构具有较大的权力，有权力就需要有相应的制度来约束。一方面，在制度规定中，应该严格规制管理机构的“自由裁量权”，确保管理机构严格依法对失信的业主（使用人）实施失信惩戒。另一方面，对于管理机构在实施居住信用管理中出现违法行为的工作人员，制度应该明确规定相应的惩罚措施。此外，制度应该有效杜绝管理机构在实施居住信用管理中出现“不作为”的消极懈怠现象，既要建立健全管理机构工作人员的考核机制，又要实行群众举报制度，遏制工作人员在实施居住信用管理中的各种机会主义行为。

第四，涉及居住信用管理的社会组织及派出机构需要制度约束。居住信用管理制度对业主（使用人）拒交物业服务费等情况予以失信惩罚，居住信用管理制度可以发挥的一个重要作用是促进物业管理行业的可持续发展，但其前提条件是物业服务费的确定等事项需要符合市场公平与效率的原则。上海市房管局在《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》提出，上海将按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，对协商困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。笔者认为，对于评估物业服务内容和收费标准的社会中介机构有必要健全制度约束，防止社会中介机构破坏价格的市场化形成机制。如果社会中介机构弄虚作假，那么由此确定的物业服务费必然会背离市场化原则，在此基础上实施的居住信用管理的公正性就会大打折扣，虽然居住信用管理制度有助于维护物业服务企业的利益，但社会中介机构的欺诈行为必定损害业主（使用人）的利益以及物业管理市场的长远发展利益。

第五，物业服务企业履约情况需要制度约束，住宅小区的历史遗留问题需要妥善解决。居住信用管理制度实施后，业主（使用人）拒交物业服务费将会遭受失信惩戒，业主（使用人）不能再以物业服务企业工作不到位、住宅的历史遗留问题没解决作为拒交物业服务费的理由，这有利于维护物业服务企业的利益，但物业服务企业不能由此而降低履约标准、对住宅小区的历史遗留问题不能置之不理，否则不利于物业管理市场的良性发展。市场监管机构只有依法对物业服务企业严格监管，确保企业如实履约，在此基础上，居住信用管理制度才有利于物业管理市场的可持续发展。

物业服务企业发挥积极作用需要制度建设

业主（使用人）拒交物业服务费、违法建设、群租、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为，物业服务企业由于可在日常管理服务过程中最早发现这些行为，因而在居住信用管理中起着不可或缺的重要作用。物业服务企业要在居住信用管理制度发挥好积极作用，就有必要与居委会、街道办事处、派出所、居住信用管理机构等建立联动机制，共同促进居住信用管理制度的有效实施。例如，对于群租的处置，物业服务企业发现业主（使用人）群租后，应及时报告给居委会、派出所等，并积极劝阻业主（使用人）停止群租，劝阻无效后，物业服务企业与有关部门依法把实施群租的业主（使用人）的失信情形向居住信用管理机构反馈，纳入失信信息系统。如果物业服务企业单独处理群租现象，由于缺乏与有关部门的联动机制，群租的治理无疑会增大难度，也会有损居住信用管理的程序公正。

居住信用管理制度需要与社会信用体系有效衔接

笔者认为，居住信用管理制度有必要与社会信用体系进行有效衔接，从而确保居住信用管理制度的效力。信用管理机制对失信者惩罚的约束力主要体现在形成失信者遭受的失信损失远远大于失信所获得的短期利益。如果居住信用管理制度不融入社会信用体系，那么处于割裂状态的居住信用管理制度对失信的业主（使用人）的约束力必然会非常有限，因为失信的业主（使用人）在居住信用管理领域以外根本不会遭受失信对其造成的信誉损失。只有当居住信用管理制度全面纳入社会信用体系后，失信的业主（使用人）才会深切感受到在居住领域做出的失信行为会对自身在其他领域的信誉带来巨大的损失，从而真正形成“失信者寸步难行”的失信惩戒的巨大效力。