文/黄永发

　　近日，笔者在新物业管理项目的接洽过程中见到了久违的当前物业小区设计中较少考虑、设计的专用自行车停车场。更难能可贵的是开发建设单位还将该专用停车场专门设置于地下室，与小汽车停车场进行功能性分区。久违了，自行车停车场!在与开发建设单位的了解与接触过程中得知，泉州市南安滨江1号物业小区的设计方案中，有了人性化的自行车停车位的设计，开发商从“人本关怀”出发，考虑到小区部分业主还以自行车、电动车作为代步的工具，以及业主家中读书的小孩普遍也以自行车为交通工具，开发商的实际意图是为了解决目前许多小区普遍存在的因没有自行车停车位及专用停车场而出现自行车乱停放的现象。符合小区实际情况的设计破解了开发商一切以经济利益为基准，一切以开发利益最大化出发的“怪圈”，也体现了开发商的人性化考虑和对小区建设绿色理念的引入。

　　2012年9月5日住建部、国家发改委、财政部三部委联合发文《关于加强城市步行和自行车交通系统建设的指导意见》，要求加强城市步行和自行车交通系统建设。为配合文件的落实，三部委要求，加快自行车停车设施建设。新建住宅小区必须配建永久性自行车停车场(库)，并以地面停车位为主。老旧小区、平房地区要通过建设自行车公共停车场，解决居民自行车停车问题。建筑面积2万平方米以上的公建、名胜古迹、公园、广场应设置自行车停车设施。文件的颁发与实施无疑为小区的自行车停放场所的建设带来福音，将会在一定程度上解决物业小区自行车没有固定场所存放，小区乱停放自行车的现象。

　　在以市场经济为主导的社会中，企业作为“经济人”，在其生产、经营管理过程中将收益最大化作为最重要的问题来考虑本无可厚非，但收益最大化是一个多维度的指标，包含着量化与质化的指标。因此如何把握好收益综合指标，也就是把握好收益最大化的“度”，以实现收益的最大效用就是最重要的。收益的最大化可能带来一定的负面效应，影响企业的可持续发展。客观事实显示：房地产开发商作为物业小区的建设者，为达到经营的最大收益，实现在相同面积土地上进行开发建设的成果最大化，总是绞尽脑汁。因此，在物业小区规划设计中，绝大多数开发商都尽量把所有的地下及地上空间设计成机动车停车位。因为机动车停车位可以通过出售或出租来达到收益的目的，实现企业投资收益的最大化。出于企业利益的驱使，开发商较少考虑为小区业主规划设计不能出售、无偿使用的设施，如自行车、电动车停车场所这种具有人性化的设计。泉州市南安滨江1号小区的设计方案中加入自行车停车场的设计，笔者认为这可能是物极必反的开始，是开发商人性化价值观的回归，终于在走了相当一段弯路后，回到了正常的轨道——为小区业主规划与设计自行车停车场等人性化的设施。合理、科学的小区规划与配套设施建设有以下几个方面的作用：

　　避免业主与开发商及物业管理企业的矛盾与纠纷

　　物业管理作为房地产开发项目的售后服务，涉及到业主的利益。按笔者经验判断，物业管理过程中发生的矛盾与纠纷大多与小区的配套是否到位有一定的关系，其源头在于物业小区的开发建设单位在项目规划与设计过程中所遗留下的矛盾。住宅项目配套设施不齐全，增加了物业管理的难度，特别一些早期小区规划建设滞后，小区规模小、停车场所、物业管理用房、智能化设施等配套不到位，造成业主对物业服务企业不满，物业服务收费率低下，停车难，安全防范技术缺失，物业管理办公场所欠缺，不仅难以选聘物业服务企业入驻小区实施专业化管理，就是业主要进行内部自治自主管理也难以实现，导致物业管理工作无法正常开展。

　　上述诸多问题往往成为物业管理纠纷的导火线。物业管理企业由于受自身经济承受能力的限制，所收取的物业服务费一般情况下只能满足日常的工作人员及相应设备设施的日常维修养护，服务费用开支有限。像物业建筑质量问题的维修，配套设施设备的增设，动不动就是几千元或几万元，以微利行业定位的物业管理企业哪里承受得起，也不是物业管理企业应该承受的项目。物业管理作为房地产售后服务的环节，与房地产开发建设的各个环节紧密联系、不可分割，房地产在开发建设的过程中，质量监督与管理的环节出现问题，产生的后遗症往往给物业管理单位带来纠纷不断的恶果，房屋质量问题所产生的纠纷使物业管理企业背负沉重的负担，也给适时调整物业服务费标准设置了鸿沟。因此，建设与房地产行政主管部门应从源头抓起，加大对新建和在建项目的房地产质量监管力度，严格竣工验收的质量控制手段，减少因开发建设遗留问题给物业管理行业带来的不利影响。

　　为物业服务创造良好的基础，提高物业管理效率

　　长期以来，由于小区没有为自行车、电动车、摩托车设计相应的停车场所，在众多物业小区内，时常发现自行车、电动车、摩托车随处停放的现场，更有甚者，大量的自行车、电动车占用人行通道，甚至是消防通道。杂乱无章的停放还极容易带来车辆丢失的问题，一旦车辆丢失，就会造成业主与物业管理企业的矛盾与纠纷，给物业小区管理带来难题。

　　优秀的物业管理取决于四个要素，即诚实信用的开发商、配备完善的物业、素质较高的业主、负责高效的物管企业，四者缺一不可。而前面两个因素与开发商有着直接的关系，与小区的硬件建设直接相关，物业小区要管理好，首要条件就是开发商要以社会责任感行事，处理好经济效益与社会效益的平衡关系。在关注建设项目经济效益的基础上，以负责任的态度，把好建筑质量关，提供配备完善的基础设施设备，选购设备设施时以为业主负责的态度，在源头上为小区建设打下坚实的物质基础。上文已经论述，物业管理过程中存在的问题绝大部分来自于物业的建筑质量问题，而物业管理单位由于种种原因，往往被夹在开发商与业主之间，一方面成为开发商撒包袱的对象，而另一方面成了业主对开发商不满的出气筒。物业管理行业中有言道：有了良好、到位的小区硬件设施，物业管理也就成功了一半。因此，物业管理要做好，首先应在源头上，对小区的建筑结构、建筑质量进行有效的把关，其次，要规划与设计好相应的配套设施，具有一定的前瞻性，以适应小区未来的发展。

　　促进和谐社区的建设

　　实际生活显示，在当前的社会经济条件下，中小城市物业小区里的业主不可能家家户户都拥有机动车，这也跟绿色环保的理念不切合。而客观事实是在物业小区里几乎每户家庭都有自行车，小区业主中存在着大量需要以摩托车、电动车、自行车为交通工具或锻炼身体的骑车人，而且作为未成年人学生的代步工具，自行车是学生们不可或缺的交通工具。

　　物业小区合理的规划设计，体现了建筑的人本理念，才能符合业主的生活需求，才能为小区的业主带来生活与工作上的方便，也为日后物业管理工作的开展奠定良好的基础。在当今大的社会背景下，政府行政主管部门应该积极倡导房地产开发商实施正确的房地产设计理念。当前，有了指导的文件，开发商更应该好好思考物业小区设计的人性化问题，在物业小区的相关细节上做文章，做好物业项目建设的差别化，在考虑经济效益的前提下，实现社会效益与环境效益的有机统一。符合时代的前瞻性设计，必然会受到业主的关注，而更人性化的规划设计必将受到业主们的欢迎，也为物业管理更好地服务业主提供了良好的基础设施保障。

　　原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期