罗湖物业管理改革夯实基层治理根基
罗湖对物业管理的新探索，将为全市全省乃至全国的物业管理改革开路前行、积累经验。
罗湖家园网讯：物业管理是改革深水区里的一块“硬骨头”，是基层治理绕不过去的一道“坎”。
作为今年“五大改革”之一的物业管理改革是罗湖的一场“重头戏”，也是涉及面广、深层次矛盾多、关乎群众切身利益的改革项目。改革开放以来，罗湖成为全国物业管理改革的发源地和风向标。随着城市化发展和住房制度的深入推进，罗湖也是最早遇到物管纠纷、小区停车难、高空抛物、养犬扰民等问题和矛盾的地方。罗湖率先遇到的这些问题，也正在成为全国各地面临的共性问题，亟待探索解决。目前，国家住建部已经将罗湖的物业管理改革列为试点。罗湖对物业管理的新探索，将为全市全省乃至全国的物业管理改革开路前行、积累经验。
啃下硬骨头
罗湖物业管理改革放大招
作为一个“一半山水一半城”的老城区，目前罗湖共有住宅小区760余个，受到自然资源的限制，如何让老城区在创新改革中焕发出新的生机和活力，成为全城瞩目焦点。此次罗湖物业管理改革以“规范”为核心，以问题为导向，通过系统创新全面规范物业管理工作。
近年来，罗湖不断在“建设”和“管理”上积累“微创新”，做了大量前期铺垫，为此次物业管理改革奠定厚实的基础。早在2005年，罗湖便率先在全市启动“引进物业管理进社区”，城区实现物业管理整体覆盖。同年，罗湖率先推动老住宅区综合整治，完成391个老住宅区的综合整治。物业管理创新方面，罗湖区也一直在探索。2009年，罗湖率先推进业主委员会主任和物业管理服务项目经理岗前培训，重点明晰履职底线，到去年底，累计培训业主委员会主任和物业管理服务项目经理共1600多人次。
罗湖区住房和建设局相关负责人称，今年5月罗湖区物业改革正式启动综合治理，此次改革选择了59个矛盾纠纷比较突出的“亚健康小区”进行改革试点，采取“一区一策”，运用12项系统创新组成的改革“复合工具箱”，针对性地解决物业管理中的各类问题。同时制定了相应的时间表和路线图，争取用3年时间实现“四个规范”的目标。
四方联动
12项组合拳兼顾创新和规范
值得一提的是，此次改革从规范业主大会和业主委员会建设、物业服务企业运作、规范物业管理矛盾纠纷调处、行政监管和行业监督四个层面下手。12项创新举措兼顾四方平衡，组成撬动新一轮社会治安的杠杆。
此次改革的最大亮点，是探索业主大会社团登记试点，事实上，业主大会法人化的呼声在民间喊了很多年。该负责人说，由于不具备独立的法人资格，一直以来，业主大会和业主委员会在行使权力过程中遇到诸多阻力和尴尬，甚至无法与所雇请的物业公司平等对话。业主大会一旦法人化，就意味着业主大会将获得独立民事主体资格，遇到纠纷可以代表业主起诉。同时，实行法人登记后，业主委员会须承担的法律责任也会更大，这就要求业主委员会成员处处依法规办事，还要建立完善的监督机制。
改革不仅对业主大会提出更高的要求，也对物业管理企业和服务作出新的规范。此次改革的另一大亮点，是实行明码标价的“菜单式”物业服务模式。罗湖即将在试点小区实行明码标价的“菜单式”物业服务模式，是由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自行选择“服务套餐”，业主享受什么样的服务，就交纳什么标准的费用。实行明码标价后，小区物业收费标准均须在醒目位置予以公示，业主们如有不清楚的，可以随时查看并比照。这无疑是给浑水摸鱼的物管企业上了一道“紧箍咒”。(罗典/文陈玉 周原浩/图)
12项组合拳重磅出击
此次罗湖注重“顶层设计”与“具体落实”无缝接轨，制定详尽的改革路线图与时间表，12项改革举措包括：
整体推进辖区业主委员会选举。在2017年12月31日前，辖区具备成立条件的物业管理区域内业主委员会覆盖率达到60%以上。业主委员会主任、副主任履职培训率达到100%。
推行业主大会社团登记试点。从罗湖辖区物业管理区域中选取1～3家业主大会进行社团登记试点，通过不断探索实践，全面促进业主大会、业主委员会依法履行职责，依法承担起相应的法律责任。
推行业主监事会试点。各街道办事处选取一个基础好的物业管理区域，建立业主监事会试点。在取得试点经验的基础上，稳步扩大业主监事会覆盖面，通过制度规范业主委员会在阳光下运行。
推行成立罗湖区业主委员会联合会。由辖区物业管理区域业主委员会自愿组成联合性、非营利性社会组织，选举产生理事并通过联合会章程，加强业主委员会自律，切实规范业主委员会运作。
固化物业管理区域公共安全事务责任。从2015年1月起，对新签订物业服务合同的物业管理区域，由各街道办事处、社区工作站引导业主大会和物业服务企业，在合同中明确物业服务企业在治安、消防、电梯、水电气及有关边坡等公共配套设施设备的安全管理责任。
实行明码标价的“菜单式”物业服务模式。由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自行选择“服务套餐”，业主享受什么样的服务，就交纳什么标准的费用。
试行物业服务企业“公共事务采购项目清单”。由政府提供人口统计、计划生育、绿化管养、道路保洁等“公共事务采购项目清单”，委托具有资质的物业服务企业提供有偿公共服务。
试行履约满意指数评价制度。因物业服务合同引发矛盾纠纷的物业管理区域，可由街道办事处通过购买方式，组织第三方对物业服务企业履约情况进行调查评价，作为考核物业服务企业诚信情况、服务水平的重要依据。
完善老住宅区物业管理动态扶持机制。在执行《深圳市罗湖区关于进一步加强老住宅区物业管理工作实施方案》过程中，根据年度实施效果评估，酌情调整扶持范围和额度，全面完善动态扶持机制，调动物业服务企业积极因素。
试行自营式物业管理。在2017年12月31日前，对少数因面积小、无法引入正规物业服务企业管理的小区，遵循市场规律，试行自营式物业管理。将辖区92个实行“守护岗”自管模式的小区，逐步由各街道办事处指导社区居委会，组织业主或物业使用人推选楼长，建立自营管理公约制度，自营经费缺口可纳入区物业管理动态扶持机制统筹考量。
支持区法院组建“房地产(物业管理)审判团队”。罗湖区人民法院通过“罗湖法院在线”开展“点对点”物业管理诉讼服务，建立“房地产(物业管理)审判团队”，依法受理相关案件。
成立“律师公益联合会物业管理法律服务团队”。定向培育罗湖物业管理非营利性社会团体，由区住房建设部门牵头，依托罗湖区律师公益联合会筹备成立物业管理法律服务团队。
