绍兴物管行业进入“洗牌期”各种管理模式不断涌现
近日，绍兴市举行首届物业管理服务技能竞赛，28家物业服务企业派出150名员工参加比赛。在比赛的背后，是绍兴物业管理行业经过近20年的发展，正悄然进入“洗牌期”。
物业撤出更换此起彼伏
去年12月，柯桥新江小区物业公司撤出;今年3月初，祥源物业从市区汇源公寓、金港湾等小区撤出;4月1日，天池苑小区的物业撤出;今年2月，中奥物业被柯桥润泽大院小区愤怒的业主赶出……近年来，绍兴市区和柯桥城区诸多小区正掀起一股物业撤换潮。
撤换潮的背后，是业主对物业管理的品质要求不断提升，以及由此产生的相互之间难以调和的矛盾。柯桥润泽大院是一个有着1669户居民、近20万平方米的超大新小区，当初开发商引入广东品牌的中奥物业进行管理。然而，短短4年，因物业管理不到位，小区基础设施损毁严重，部分公共设施已无法使用……当中奥物业的整改承诺屡屡食言后，业主们忍无可忍最终将其赶出小区，更换了新的物业公司。
除业主主动休物业外，因物业费收缴率低难以支撑也是部分小区物业主动撤出的重要原因。市区快阁苑小区物业费收缴率一直仅50%略多，去年小区原管家北海房产公司物业分公司终因收不抵支，服务工作难以为继而撤出。此后，曾有其他物业公司来小区了解情况，最终都嫌收费太低不愿接手。
因物业费收缴遇阻而引发的官司也是持续不断。记者从柯桥区人民法院了解到，今年以来，该院已受理200余起物业纠纷案件，几乎都为物业告业主拖欠、拒交物业费。
市民日益重视物管水平
正如时下业主对于追求房屋的品质一样，业主对小区物业服务要求也是越来越高。“物业管理的水平已成为小区房屋价值的重要组成部分，好多业主购房时都将物业管理作为重要的参考因素之一。”滨江房产一负责人表示。
记者随机采访了部分正计划换房的市民，他们一致认为物业管理已成为小区居住品质不可或缺的重要因素。
柯桥市民周兴民认为，房屋建筑和小区设施是硬件，而物业管理则是软件，硬件过硬，如果软件跟不上，硬件的品质和居民生活品质也会受损。
“选房时物业管理情况是必须了解的，以前一直认为房子好就行，其实物业同样重要。”柯桥市民钱向前说，他们家曾经吃透了小区物业管理混乱的苦头，因此现在换房时他们特别注重小区的物业管理。钱向前认为，小区硬件再好，如果物业管理跟不上，硬件发挥的效率很低。
业主和物业相敬如宾很难
记者走访了柯桥城区和绍兴市区部分小区的物业从业人员及业主，言语中彼此似乎都有不满情绪。“中奥物业太不负责任，这么新的小区让他们管了几年，大量基础设施毁损，我们真的恨死了。”虽然中奥物业已退出小区近半年了，润泽大院小区一大批业主说起中奥物业，至今还有怨气。
记者走访时发现，物业和业主冲突比较激烈的小区，往往物业是由开发商指定或者是开发商下属的子公司。例如中奥物业正是开发商引进的管家，在实际管理中，中奥物业因定位错误，久而久之，业主对物业的积怨越来越深，最后关系破裂。
“业主和物业的矛盾根源，一部分是物业公司确实没服务好，另一部分原因是业主不理解不配合。”绍兴如家物业是本土品牌物业，公司负责人茅建国坦言现在物业公司的管理压力日益沉重，除基本的日常管理外，相关部门和业主还将拆违、创卫等工作落实到物业公司，但是物业公司没有执法权，具体执行中困难重重。
“部分小区的物业费充当维修费都不够，好多问题不是物业公司所能解决的，但是业主往往迁怒物业。”茅建国一语破的，业主交了费用想得到较好的服务可以理解，但是面对多种外部政策环境因素，物业公司也有本难念的经。
浙江震天律师事务所律师洪震亮较多接手物业纠纷案例，他说，业主与物业之间的关系是通过合同来实现的，无业主委员会的小区，前期物业是开发商代表业主与物业公司签订合同，合同内容往往更有利于物业，无法完全代表业主真实意思或是真实利益，受这些因素影响，经常会引发业主与物业之间的矛盾。
洗牌或换来服务提升管理创新
近年来，绍兴市区和柯桥城区出台了相关物业管理政策，再配上物权法，业主和物业的关系处理有了更多的法律和政策依据，绍兴物业市场正引发大洗牌。
茅建国表示，外地开发商引入外地品牌物业，同时也有本地开发商引进外地品牌物业，通过竞争机制对绍兴物业行业发展是极为有利的。同时政府对物业企业资质的管理也日趋严格，倒逼物业企业做精做优业务。
今年2月刚成立“冠丰物业”的宋叶良，十分看好物业行业的市场前景，认为物业大洗牌正酝酿着机遇，为物业企业创造了良好的外部环境。
除了物业公司不断提升自身服务水平适应市场需求外，政府和民间也在因地制宜努力探索小区管理新模式。老小区物业收费低，管理成本高，往往是物业公司嫌弃的对象。去年绍兴市区5个街道面对物业公司纷纷退出老小区的突发情况，分别成立了物业公司，各接管1个小区开展试点工作。接管这些小区后，街道物业公司配备了相应管理人员，重点开展了保洁、保安等基本服务。“小区物业撤走后，街道及时接管，现在小区卫生搞得很干净，还安装了监控，比以前管得好。”北海街道永和家园小区居民周先生，对当前的物业管理很满意。
部分小区和原物业分手后，选择了自治的模式并小试成功。例如市区城南的秦望花园小区，几年前开发商下属的物业公司退出后，业委会带领业主开展自治，目前小区各项管理井然有序，成为许多遇管理困境的小区学习取经的榜样。
