资本推动社区O2O成房企新风口
早报记者 顾菁
绿城物业赴香港上市又有了新动向。此外，包括万科、万达、保利、雅居乐等在内的大型开发商，也都有明确的分拆物业上市计划。原本作为房地产开发商售后服务的物业管理公司，如今正成为房企新资本风口，被大型地产公司包装成社区O2O服务平台准备上市。
房企掀物业拆分上市潮
绿城物业赴香港上市近日又有了新动向。综合港媒消息，绿城中国主席宋卫平旗下物业管理公司绿城服务拟于香港上市，将发行约6.67亿股，集资最多2亿美元(约15.6亿港元)。保荐人为美银美林和中银国际，已开始预路演。
半年前绿城就向香港联交所递交了上市申请文件，上市主体为“绿城服务集团有限公司”，并披露了拟定上市公司截至2015年三季度末过去5个财务年度的业绩数据。知情人士透露，绿城服务近期将为上市的事情召开发布会。
两个月前，远洋地产控股有限公司发布公告，旗下间接全资附属公司远洋亿家物业服务股份有限公司已获得全国中小企业股份转让系统(新三板)挂牌同意函。
而包括万科、万达、保利、雅居乐等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，从物业管理的角度来看，由于楼市逐步进入存量房时代，购房者的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司大有所为，同时有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。
据不完全统计，截至目前，在港交所，除了彩生活之外，中海物业、中奥到家先后已上市，天通苑也只待临门一脚。在新三板市场，开元物业、索克物业、天骄股份、嘉宝股份、万联生活、美易家、快易名商、城投鹏基、新鸿运物业、盛全物业、物管股份等26家社区服务商已挂牌交易。
长期以来，盈利能力低是传统物业管理的最大硬伤。但在插上“互联网+”的翅膀后，物业公司盈利模式会更加多样，更多地依靠提供增值服务来盈利，与此同时，互联网等技术的应用，还能减少不必要的人员配备、提高管理效率，降低经营管理成本，维系行业高毛利率。
物业服务变身社区O2O
UBS董事兼总经理陈锐彬指出，传统物业管理服务领域，随着互联网O2O得到提升。比如人均的管理面积、人均的物业费收入，这些指标的提升将让行业受到资本市场更多的关注。这一点上彩生活的上市为社区服务商行业打开了一个新的运营思路，物业管理服务商通过电子商务，通过互联网大大提升了物业管理效率。
作为国内首家赴港上市的物业管理公司，花样年集团旗下“彩生活”在社区O2O布局后备受资本市场的关注，其高盈利水平也带来股价的不断提升，最终市值已经超过了母公司。
花样年的成功让优质的地产物业服务公司备受青睐，其兼具轻资产和收益稳定的特性，又拥有庞大的客户群，让资本市场看到了巨大的商业空间。
与此同时，作为房地产行业发展的大方向，能够提供稳定现金流的物业管理板块只需要改进一下模式就能实现轻资产运营。不难发现，原本作为房地产开发商“售后服务”的物业管理公司，如今正在被大型地产公司包装成社区O2O服务平台准备拆分上市。
近日，由亿翰智库主办的中国“金融·社区O2O”百强峰会——暨社区服务商TOP100榜单发布会上，中国物业管理协会副会长姚敏指出，在开发商向服务商转型已成为新常态的大背景下，行业要从物的管理转变到对人的服务。同时，伴随着移动互联技术的发展，社区运营事业正面临全新的挑战。基于大数据的客户资源开发创新空间无限，所有的社区运营都应着眼于一个重心，即客户价值的深度挖掘以及基于社区资产管理的再运作，包括提供资产增值计划、社区媒体运营等。通过这一系列整合资源，成功转型成为优秀的社区服务商。
亿翰股份董事长陈啸天表示，2012-2014年，全国住宅房屋竣工面积连续三年接近20亿平方米。部分地区政府推行社区服务全覆盖，大量住宅区逐步引入社区服务。增量房、存量房以及老旧住宅区为社区服务行业提供了巨大的市场空间。当前大数据、互联网、物联网、基础金融、智能化设备等利于社区服务行业发展的社会新结构的逐步形成，也对社区服务业起到了催化作用，行业正在进入高速发展期。
盈利水平差距悬殊
戴德梁行大中华区物业及设施管理部执行董事赵振兴指出，“对于投资人来说，物业管理也是值得投资的业务板块。”物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小，因此容易在资本市场获得不错的估值。
由亿翰智库刚刚发布的《2016中国社区服务研究报告》的数据显示，在新三板挂牌或在香港上市的共23家物业企业的主要财务数据显示，2015年行业收入同比增长27.34%，行业标杆企业加速扩张，收入增长迅速。净利润同比增长17.08%。
需要指出的是，即便行业处于快速发展期，但每家企业的公司的盈利水平则大相径庭。
绿城服务集团2015年前三季度的净利润约1.35亿元，对应净利率为6.8%，与上年同期基本持平。另两家已上市物业管理公司中海物业2015年的净利润约1亿元，净利率为4.6%;彩生活2015年的净利润为1.5亿元，净利率则达到了22%。
远洋亿家公开的转让说明书中显示，远洋亿家在2015年前三季度的资本总值达到了9.7亿元，营业收入为7.9亿元，净利润为0.9亿元。远洋亿家的毛利率为28.78%，净资产收益率达到了65.53%，具有很强的投资收益能力。
物业管理服务公司彼此之间的毛利率水平差异较大，缘于不同物业管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。赵振兴解释，不同地产公司对待物业管理业务板块采取完全不同的发展策略，取决于资本的驱动及公司主业。
这也许就是为什么，一年坐收6亿元利润，龙湖却不看好物业生意的原因之一。
龙湖董事会主席吴亚军近日在2015周年股东大会上公开表示，“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的。”
吴亚军并不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式。她说：“目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。龙湖的物业之所以能盈利，是因为他们的费率高，如果费率低了，物业也肯定赚不了钱。这也是我为什么不参与物业分拆上市，而且一旦上市，它跟我的地产接轨的弹性就将大打折扣。”
对此，亿翰智库执行主任张化东表示：“我们确实发现，社区服务里边盈利能力的下降已经给社区服务公司造成了一个瓶颈。但基于移动互联、大数据、云计算这些代表新兴技术和物业的深度融合，也提升了我们物业社区服务的效率，我们觉得整个效率发生改变会在未来三到五年有一个明显的提速，带来劳动成本的下降，每百万平方米所需要的员工人数发生比较明显的下降，将提升整个行业的盈利能力。”
