多数物业管理公司盈利难
中房报记者 许倩 北京报道
日前，彩生活披露了2015年业绩报告。报告显示，2015年彩生活营业收入8.276亿元人民币，同比上升112.6%;毛利4.545亿元，同比增长46.7%，高于房地产行业30%左右的毛利率。管理面积增至3.221亿平方米，位居全球社区管理面积第一。彩生活这样的高利润吸引了一众物业管理公司加入上市大军。
2015年以来，已有中海物业、中奥到家、绿城服务先后赴港上市，更有包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、天骄股份、西安雅荷易生活科技股份在内的6家内地物业企业挂牌新三板。它们多数借鉴了彩生活的“互联网”理念，志在通过构建社区O2O产业链获得新的资金来源。
今年1月21日登陆新三板的西安雅荷易生活科技股份有限公司董事长徐束萍表示，雅荷科技今后的发展方向是少收甚至免收物业管理费，主要以提供增值服务来维持运营。利用社区O2O新模式，提供生活用品、新鲜菜蔬、保洁上门、旅游咨询等社区商务是今后的一个重点发展方向。
2016年2月，祈福生活服务控股有限公司宣布已向港交所递交上市申请。天通苑社区服务集团亦刚刚向港交所披露了招股书。此外，万科、保利、碧桂园都在推动物业管理板块分拆上市。
对此，中投咨询顾问崔瑜在接受中国房地产报记者采访时表示，由于地价上涨、成本高昂、竞争激烈，房企普遍面临较大资金压力，而拆分后的物管公司以其较高的毛利润受到资本市场的追捧，致使房企纷纷将物管业务拆分上市，以减轻企业资金压力。此外，社区O2O是物业公司未来主要发展方向，但社区O2O正处于萌芽期，需要大量资金进行市场培育，尽早进入资本市场能为今后开拓市场打下基础。
但问题是，一般的物业管理公司难以转型为彩生活那样的商业模式，所以也很难达到彩生活那样的高毛利。
“北方的物业行业市场化程度非常低，物管公司不可能靠自身经营活下去，尤其北京更是这样。所以靠母公司、依靠关联的开发公司输送养命钱是最基本的。南方的物管公司市场化程度较高，会靠自己的经营来养活自己，但基本很难盈利。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜对中国房地产报记者表示。
近日，福星股份在全景网互动平台上回答投资者提问时表示，目前物业行业内公司主要收入来源于有偿的基础服务，由于住宅小区物业平均收费水平普遍较低，各项物管支出较大，加上行业的劳动密集型性质等因素，多数公司只能保持微盈利。
2014年万科物业净利仅3.8亿元，金地、招商地产物业利润不到1亿元，碧桂园甚至亏损了0.89亿元。
“彩生活之所以有着较高的毛利率源于采用应酬制的收费模式，公司在物业管理费中提取一个固定比例的酬金，业主来承担小区盈余和亏损，这种模式不产生直接销售和服务成本，毛利率较高。”崔瑜分析称。
