多家物业上市，房企密集发力“后市场”
文/住在杭州网记者 吴海国
我们正在迎来一个超级Interesting的市场：一方面绿城们拼命往房子这个盒子里装进各种“内容”：物业服务啊，健康管理啊，财富啊，互联网啊;另一方面，各种资金都在盯着盖房子这件事情，宝能盯着万科与隔壁老王撕逼，台湾来的那家有名的书店——诚品，甚至也在苏州金鸡湖畔盖起了一间“书·房”，6.5万/平米。
如果我们把房子看成汽车，类似的，卖房子的过程就像买车子，属于前端市场，而车企和经销商开始更关注的是车主拿到车子后的市场，即围绕着维修、保养的服务市场;相似的，我们如果把房子交付之后的市场，看做以“物业服务”为核心的“后市场”，似乎，一切都能解释的通了。
绿城、万科们在给房子做配套，而诚品们则是在配套旁做房子。
苏州诚品居所
①，什么是房地产“后市场”?
汽车行业将汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务，称为“汽车后市场”。
而这显然，也同样适用于房地产市场，参考车市，房地产后市场指的是开发商与购房者的房屋买卖合同过程完成，房屋交付后的彼此间的关系——而从最初的物业服务(事实上，这仍然是大部分物业公司的主营业务)，到围绕着业主生活的方方面面，甚至通过现代互联网方式产生的服务，比如对于业主衣食住行、生活起居、健康管理、财富等方方面面进行的服务。
今年来，绿城、万科、中海在内，越来越多的房企开始更加注重“房地产后市场”，其中，绿城提出转型城市生活综合服务商，万科提出成为城市配套服务商，在居住服务方面，为社区加入业主食堂、公共仓储等配套。第五食堂是万科为社区居民提供餐饮服务，幸福驿站则承载生活管家功能，房屋租赁、车票代购、水电费代缴、家政服务、24小时便利店等，万物仓则提供自存仓服务，解决个人家居物品的存放问题。
万科物业旗下社区服务机构第五食堂
②、近两年来，哪些房企实现了物业上市?
2014年6月彩生活上市后，房企的物业公司上市潮似乎拉开了序幕：
今年11月25日，拥有“社区O2O平台”的独立物业管理公司中奥到家挂牌港交所，成为第三家在港上市的内地物业公司，此前，花样年、中海地产拆分物业单独上市。同日，花样年也公告披露，旗下度假物业管理平台——美易家挂牌申请获批，即将登陆新三板。
除了三家在港上市的内地物业公司，目前还有7家物业管理公司成功挂牌新三板，其中开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业等公司以高成长及特色发展，成为新三板的亮点物业管理公司。
同时，房企龙头也开始扎堆涌入物业上市大军，万科、绿城、富力、碧桂园等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。
2015年11月20日，盛全物业服务股份有限公司(简称“盛全物业”，股票代码834070)新三板挂牌上市敲钟仪式在北京全国中小企业股份转让系统中心隆重举行。
这家德信集团旗下的物业公司，目前服务业态包括中高端住宅、城市综合体、商务办公楼、城市公建(学校、产业园、医疗机构等)，业务分布于浙、沪、皖、苏等长三角地区30多个地市。
③、对于物业上市，谁有不同声音?
2015年8月的融创中国2015年半年业绩会上，孙宏斌在物业分拆上市这件事上发言称分拆上市是荒唐的做法。“虽然融创也在加大物业服务，但更多地不是为了上市获得资本市场的资金，而是为了更好地做好服务。”
孙宏斌还表示，互联网众筹也不是个明智之举，房地产发展得好的话应该是其他东西注入来强化它，而不是以这种方式。用别人的钱做房地产是十分不负责任的，如果经营不善有很大风险。现在融创不缺钱不缺项目，而房地产行业缺投资能力。
孙宏斌续称，在未来将坚持继续坚持提升产品竞争力和客户服务水平，提高客户忠诚度和公司品牌价值。通过成立整合物业体系，设立产品中心，把客户满意度作为对各区域的专项考核指标等方式来实现这一目标。
④、为什么房企盯紧“后市场”?
机构数据显示，从2013年到2015年，整个中国的有物业管理的面积已经从145亿上升到了164亿平方米。在两年前物业公司有7.1万家，而到了2015年这个数字发布的时候，已经达到了10.5万家，增长速度为48%。
物业公司近年来增长速度惊人，且市场集中度在加剧。2011—2015年，TOP10公司目前的增长速度，明显的要比TOP50的速度要快，到了2015年TOP10的市场占有率已经接近了5%，这个比2011年翻了一倍，仅这两年，从业人数就增加了100万人。
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升，而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。
而从以另一个角度来看，虽然3600亿的总规模并不大，但显然对于独角兽级别的大鳄型房企而言，在市场规模并未壮大的初期布局的成本更低，后期分享红利期也更久。专家分析，对于万科这类抢食者而言，物业更多只是一个平台，在平台之上衍生出来的服务的可能性，构成了资本市场的一个巨大的商机。通俗而言，物业代表着业主，表示手拥一批收入稳定且高端的客户群。这就像一个永远也挖不完的金矿，对于任何商家而言，都充满无限诱惑力。
绿城健康服务中心
⑤、后市场能带来什么?
值得注意的是，在商业模式上，除了通过比拼物业管理面积取胜的传统模式之外，更多个性化的服务模式，正成为物业管理公司获得资本市场青睐的新路径。
可以预见，如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市，后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司来扩大自己的规模，打造其万亿市值大平台，并依靠增值服务来满足客户需求，并获得一定的盈利。
另一方面，物业的轻资产运营模式将成为房企在“白银时代”利润迅速下滑的“回血剂”——以彩生活为例，近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单，2011年其收入是1.47亿元，2014年是3.89亿元，2011年的毛利是0.69亿元，2014年是3.1亿元，2011年和2014年的每股盈利分别为0.92元和16.66元。从利润率的角度来看，2013年，全国物业管理企业的净利润率约为5.6%，很多物业企业面临亏损或者倒闭。而彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%，净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。
对于开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台，其实是资本市场“风口”来临的阶段，为了获得更多的客户服务接口(社区业主)，为了更好的把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务，最终获得增值服务收益。
从物业公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类：
第一、社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。
第二、金融收入，主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。
第三、资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。
⑥、除了物业上市，房企后市场还有哪些新玩法?
我们还是从车市去找灵感，汽车的销售利润在逐年下降(这一点又再一次走在了进入“白银时代”的房地产行业之前)，而汽车利润关注重点转向后市场，同样是希望从保养维修的后周期里赚取利润：
2015年提出转型城市生活综合服务商的绿城提出了一个有趣的理念：在绿城描绘的生活服务图景中，“服务”将围绕业主的全生命周期展开，这些服务从孩子孕育开始的胎教、1~6岁的学前教育以及小学、初中;年轻人的交际平台;中年人的家庭生活、健康管理;老年人的居家养老、康体娱乐，实现全面覆盖。
而我们将早教、幼教、海豚计划、邻里节、红叶行动、蓝熙健康，那么绿城与蓝城共同打造的围绕着房子和房子里的人的全年龄周期的服务系统的架构开始逐渐明晰。
而从房子，到房子里的人，再到人的全周期，这种新玩法，你怎么看?
