物业公司挤“风口”先要闯过四关口
互联网时代催生的社区O 2O为物业公司插上想象力翅膀，过去规模效应不高、盈利水平较低的物业行业正在迎来新一轮发展风口。本周三，随着香港联交所的钟声被敲响，独立物业管理公司中奥到家成为继彩生活、中海物业之后第三家上市的物业企业。
“资本市场的催动下，如今各个物业公司似乎都有一种跑马圈地大干快上之势。”万科集团高级副总裁兼物业事业部首席执行官朱保全打比方说，多数物业公司正在试图成为“风口上的猪”，明年大物业公司的市场集中度将进一步提高。在其提供的一份行业报告里，从2012年到2014年，短短两年间，中国物业管理面积从145亿平方米扩大到164亿平方米，物业企业数量从7.1万家增加到10.5万家，年营业收入增长了17%.
一年前，彩生活通过增值服务获取相当可观的利润并保持高速增长的另类方式虽然激发业界重重争议，但以社区物业为入口的增值服务领域自此成为众多物业公司抢食的一块大“蛋糕”。不过，即使地位一路攀升，当前物业行业的业主满意度依然在低位徘徊。
“业主对当前的社区增值服务有两句话，第一句话是‘社区最后一百米是一场伪盛宴’，第二句是‘如果免物业费安装A P P，物业公司撤出之后，业主该怎么办’。”在与多位业主代表沟通之后，朱保全一针见血地指出当前的物业痛点。
在物业初衷与业主实际需求相悖之际，到底物业公司还要闯哪些关。
准入关
专业要求等水涨船高，物业人才不断更新迭代
连续多年的政府限价、入不敷出的运营困境迫使诸多物业企业“四面出击”，探索自救。为有效盘活开发商一路积淀下来的社区资源，一大波“野心勃勃”的物业公司选择以社区物业为入口，直接进军社区增值服务领域。目前，这个通过搭建社区O2O平台开拓的领域越来越受资本市场的青睐，不过耐人寻味的是，在过往的认知中，物业从业人员的素质及学历普遍较低，但金融行业的学历水平却极高。“一个没有太高学历背景的行业，今天试图让受教育程度最高的金融行业买单，”朱保全表示，这是一个非常有意思的话题。
在这样的背景下，物业企业该如何迈过这道“准入门槛”?世邦魏理仕华南区执行董事吴沂城在受访时认为，当前物业管理所依赖的平台技术化水平不断提升，对从业人员也有了更高的要求，因此过去那种学历、专业技能水平较低的人员将会慢慢被淘汰。“而且，资本具有逐利性，资本家一般根据资本内在动力选择符合自己需求的盈利模式。只要行业存在利润空间，能为之带来合理的回报，资本市场就认可，学历背景并不是促使资本市场改变选择的必然因素。”
深圳市之平物业发展有限公司执行董事、万科物业创始人陈之平补充称，物业公司“拥抱”资本市场的一个重要原因在于，在获取资本市场加注之后，薪酬福利水平可以大大提高，从而引进更多高学历人才。
分工关
专业的事情交由专业的公司做
在去年彩生活挂牌上市，成为第一家吃螃蟹的物业公司之后，关于“基础物业服务与社区增值服务能否装进同一个篮子里”这个话题就一直众说纷纭。据朱保全透露，万科物业与刚刚上市的中奥到家都在尝试一条路线，一方面把基础物业服务做得更精专，另一方面另辟板块专注于社区O 2O业务。中奥到家今年就建立了一个完全股份割离的事业单元来拓展社区O 2O业务。
显而易见，在这种模式之下，物业管理被分割为两大业务模块，一个是专注于基础物业服务的线下模块，另一个则是集中于物业增值服务的线上模块。两者之间的分工与职责相对清晰，此前争议不休的问题似乎也一时之间有了解决之道。
不过，吴沂城仍然坚持认为，在电商、互联网交易领域，中国的发展速度已走在世界前列，专业的事情还是应该交由专业的公司去做。“如果为了赚取更多利润涉足社区增值服务，却忽略了原本应该做好的基础物业服务，那结果只能是‘赔了夫人又折兵’。”
他同时解释，“将O2O业务独立出来”可以看成是物业公司在对自己的资源优势做出投资可行性判断之后，选择开辟的一个投资渠道，这也是物业公司的权利。
客户关
强制业主消费，最终难免“自怨自艾”
部分物业公司在“一窝蜂”试水社区O2O，想方设法跻身社区增值服务领域的时候，却没有考虑过业主本身就是一个参与方，也未曾给予业主主动权和话语权。上周五，朱保全在易居沃顿2015课题成果发布会现场就指出，业主对当前的社区增值服务有两句话，第一句话是“社区最后一百米是一场‘伪盛宴’”，第二句是“如果免物业费安装A PP，物业公司撤出之后，业主该怎么办”。
事实上，业主对于社区增值服务的理解首先是服务，而非传统意义上的市场经营，这也决定了业主与物业公司之间的关系并不是单纯的买卖关系。当两者关系尚存在争议，社区增值服务这个“上层建筑”也势必被直接影响，物业公司寻求的增值拓展便难免会步入“自娱自乐”的困境。
在吴沂城看来，部分物业公司利用物业管理平台去拓展盈利空间，这一点无可非议。“但这并不属于物业管理的内容。”他强调，物业公司将自己的想法等同于业主的想法，强制业主在自己的平台上消费，这完全是一厢情愿。
陈之平对此持相似观点，他表示，物业公司做增值服务应该遵循市场经济的发展规律，在物业管理水平不能提高的情况下，如果“自弹自唱”抢食市场“蛋糕”，却不考虑消费者的实际需求，那肯定没人愿意为增值服务买单。“更有甚者，业主连基础物业服务也不愿意交给你。”
盈利关
产品受业主追捧，自然能获取盈利增长
朱保全公布的一份跻身香港资本市场物业公司的研究数据显示，截至2014年12月31日，彩生活的平均单价是1.17元/月·平方米，中海物业则是4.79元/月·平方米，刚刚上市的中奥到家是1.77元/月·平方米。从净利润率来看，彩生活是38.6%，中海物业是4.5%，中奥到家则是15.5%.由此可见，中海物业管理费单价最高，但非物业营业收入占比却最低，净利润率也最低。
三家上市物业公司的盈利水平参差不齐，这与不同的物业发展模式息息相关。其中，彩生活主要依赖于外延式的扩张来获取管理面积，依托互联网搭建的社区平台，围绕“社区最后一公里”提供多元化增值服务带来充足的盈利空间。中奥到家是专为中高端住宅提供服务的第三方物业公司，在业务上“单打独斗”。打造社区服务O2O平台是中奥未来业务增长方向，独特的管家模式则是其O2O平台服务落地的核心环节。中海物业当前主要是与集团地产主业捆绑布局，上市之后将通过收购寻求规模快速扩张，同时对增值服务领域进行开拓。
“如果说此前物业公司试水社区增值服务是‘自娱自乐’，有些消费者不能理解，那么如今物业公司上市之后，财务报表公开透明化，更多聪明的消费者就更加明白到底应该选择哪种物业模式，资本市场也更清楚应该投资哪家物业公司。”浸淫物业行业多年的陈之平说，盈利问题最终还是应该回归到上述所说的，物业公司必须研究产品是什么，当物业公司提供的产品被顾客认可，才有可能获取盈利增长。“为什么在协商的过程中物管费仍然无法上涨?就是因为物业公司的产品不受业主追捧，所以根本不存在传统物业管理利润薄的问题。”
陈之平还举例称，目前看来，彩生活的非物业营业收入占比是很高，但要是业主不愿意买单，这种非物业性业务所产生的盈利自然就不存在。
专题采写：南都记者 陈博
