核心观点

　　万科积极探索转型,走轻资产之路向城市配套服务提供商转型。公司在地产开发领域探索小股操盘模式,走轻资产之路;在物业管理领域,万科物业进行市场化探索;在城市配套服务领域中,在医疗和教育领域都有涉猎。

　　万科物业推出“睿服务“体系,颠覆传统物业管理。万科物业推出”睿服务“体系,在三个维度改变了传统物业管理方式:1)通过互联网将员工、设备、项目和管控平台相连,改变传统物业人管人模式,提升效率;2)以”睿“管家服务业主,同时配合服务业主的住这儿App,提升业主体验;3)物业管理引入合伙机制,提升效率。“睿服务”体系同时助力万科物业进行市场化扩张,物业有望成为万科最早拆分上市的领域。

　　物业服务向社区服务延伸,公司积极构建社区服务生态圈。一方面,公司推出了“第五食堂”“万物仓”“幸福驿站”等便民服务;另一方面,万科物业鼓励万科员工进行社区服务领域的创业,成立专门的工作组,对社区服务领域的创业在资金、管理、试验、推广等多个领域和环节进行支持。

　　财务预测与投资建议

　　维持买入评级,给予目标价19.47元。我们预测公司2015-2017年每股收益分别为1.77、2.19、2.73元,运用可比公司法,保利地产、招商地产等地产公司2015年估值为12X,我们给予公司2015年11X 的PE(较可比公司低10%,主要因公司规模更大,业绩相对弹性更小),对应目标价19.47元,给予买入评级。

　　风险提示

　　房地产市场下滑,销售下滑。

　　物业扩张不达预期。