房屋外墙玻璃幕墙爆裂，维修责任谁来担？
基本案情
瞿女士与邵女士(下称业主)近期因房屋问题倍感焦虑。其房屋西卧室的外墙双层玻璃幕墙因自然老化，外层玻璃发生爆裂。该幕墙原本由内外两层玻璃构成，中间留有约9毫米间隙。目前外层已碎裂，仅剩6毫米厚的内层玻璃也已出现细微裂痕，随时可能破损。发现情况后，业主立即向物业公司报修。
物业接报后检查了损坏的幕墙，并确定了专业维修公司，维修报价为7000元。由于破损的幕墙属于楼栋外墙公共部分，维修需动用公共维修资金。根据相关法规，使用此资金须经专有面积与业主人数“双三分之二”(即占比均超过三分之二)表决同意。
为此，物业就该幕墙的维修更换事宜，向本楼栋全体业主发起了专项维修方案征询。通过微信及上门方式征询意见，结果显示：该楼栋共有115户业主，其中44户同意，1户反对，21户弃权，其余业主未参与表决。同意比例未能达到法定的“双三分之二”要求。因此，物业暂停了维修工作。
业主认为，物业迟迟未修复爆裂幕墙，导致其房屋隔热、隔音功能严重受损，并危及房屋及公共安全。故向一审法院提起诉讼，要求被告物业公司与业主委员会履行维修义务并承担费用，同时索赔因维修延误造成的精神损失1万元。
裁判结果
一审法院经审理认为：
物业维修、更新、改造及养护涉及部分共有区域的费用，应由该部分共有业主按其专有面积比例分摊。若已设立专项维修资金，则从中列支。此类区域维修更新改造，须经专有面积及业主人数均超三分之二的业主表决同意。
本案中，受损玻璃幕墙属于建筑外墙，其维修更新需动用该楼栋公共维修资金。物业公司已按规定发起业主征询，履行了管理职责。但因表决未达法定要求，物业无法动用维修资金。
据此，一审判决驳回业主的诉讼请求，物业及业委会无需承担维修及费用支付义务。业主不服，上诉至上海市第一中级人民法院(上海一中院)。
上海一中院审理认为：
物业服务管理者对建筑物共有部分负有审慎管理义务，本案受损玻璃幕墙即属共有部分，物业有责任进行检查、养护和维修。
建筑物及附属设施维修资金归业主共有。通常，使用专项维修资金用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等公共部位属业主自治范畴。
然而，根据《民法典》第二百八十一条第二款，紧急情况下维修建筑物及附属设施的，业主大会或业委会可依法申请使用维修资金。本案楼栋外墙为玻璃幕墙，因年久失修，瞿女士房屋外层玻璃已爆裂，残留碎片存在坠落风险，内层玻璃在恶劣天气下亦有爆裂坠落可能，构成高空坠物公共安全隐患，并严重影响瞿女士房屋的隔音、隔热功能及人身安全，符合《民法典》规定的“紧急情况”。
因此，上海一中院认为，在涉案楼栋业主未能就使用维修资金达成共识的情况下，物业公司仍负有义务立即委托专业机构维修更换受损部位。同时，业主委员会应协助物业公司从公共维修资金中申请支付相关费用。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十一条：
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
案例启示
依据《民法典》第278条，动用建筑物及附属设施维修资金，须经专有面积及业主人数均超三分之二的业主表决。物业服务企业需预先明确维修项目及金额，并据此征得业主表决通过。
然而实践中，完成该表决程序往往耗时较长。若小区出现危及房屋安全或公共安全的紧急状况，物业若不立即维修，可能损害业主或公众利益。
因此，物业公司与业主委员会应做到：
1.及时响应与判断：快速处理业主报修诉求，准确评估是否构成紧急情况;
2.紧急处置：一旦确认为紧急情况，应立即依法申请使用维修资金并组织维修，不得以常规表决程序未完成而推诿拖延;
3.加强沟通与宣导：日常工作中，积极向业主普及维修资金使用规则及公共安全知识，提升业主对公共事务的参与意识和责任感，从源头减少此类纠纷发生。
