业主能否以质量瑕疵未收房为由拒付物业管理费？
案情简介
原告物业公司与房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》，物业服务公司已按照《前期物业服务协议》切实履行了服务义务。被告汤某，张某敏购买了位于沈阳市某区16号楼312的房屋，由原告为其提供前期物业服务。被告汤某，张某敏须按照《前期物业服务协议》及《商品房买卖合同》补充协议第七条相关规定履行收楼办理入住手续及缴清所欠物业服务费等相关费用的义务。被告逾期付款，需从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之三交纳违约金。被告长期不缴纳物业费及无正当理由拒绝收房，已构成严重违约，损害了原告的合法权益。故诉至法院，望贵院能判如所诉，以维护原告的合法权益。
法院判决
本院认为：被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效。被告因房屋质量存在瑕疵至今未收房，该质量瑕疵是否能导致逾期交房，应在被告与第三人之间商品房买卖合同关系中确认。原告作为物业服务企业无权要求被告商品房买卖合同收取房屋，故该请求本院不予支持;关于原告要求被告支付自2015年10月1日至2022年11月30日期间物业费的请求，被告同意支付2021年10月10日至2022年11月30日期间物业费4558.2元，本院准予。2021年10月10日前的物业费待被告与第三人确定责任后，原告另行主张权利;关于原告要求被告承担2015年10月1日至2022年11月30日期间电梯费的请求，因原告不能证明其物业管理服务费中是否明确含有电梯运行服务费，故原告该请求本院不予支持。原告如有证据可另行主张权利;关于原告要求被告承担违约金的请求，因被告与第三人是否逾期交房责任待定，被告并非恶意违约，故该请求本院不予支持。
法眼看法
本案中法院认为业主因质量瑕疵未收房，该质量瑕疵能否导致逾期交房，应当在业主与开发商之间的商品买卖合同关系中认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《物业管理条例》的规定，具体可以分为两种情况：一、业主收到收房通知，因房屋质量问题拒收房屋并要求开发商整改的，可以认定为房屋自始并未交付，在房屋整改达到交付标准前的物业费，由开发商承担。二、业主收到收房通知，无正当理由拖延办理收房手续的，从开发商书面通知买受人收房的次月开始，物业费由房屋买受人交纳。在上述情况中，如果在未收房期间，业主已经办理了不动产权证，可以视为房屋已经交付。
