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38项常见物业管理诉讼裁判规则你知道吗?

时间:2018-07-20 13:26  来源:物业管理资讯  作者:_  点击:

  1.建筑物专有部分产生的费用及获得的收益,由专有部分的所有权人负担和享有,不存在费用分摊、收益分配的问题。
 
  业主对建筑物专有部分具有所有权,并享有占有、使用、收益、处分的权利,即业主对建筑物专有部分享有完整的所有权。专有部分是各区分所有权人单独享有的所有权客体。专有部分产生的费用及获取的收益,由专有部分的所有权人负担和享有。《物权法》第八十条规定的“建筑物”,主要指建筑物的共有部分。业主对建筑物的共有部分享有权利,承担义务。因此,建筑物共有部分产生的费用及收益,应由业主负担和享有。
 
  要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第257页。
 
  2.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配适用约定优先原则;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
 
  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配适用约定优先原则。业主对共有部分享有的收益分配权及承担的费用分摊义务,来源于业主对建筑物区分所有状态下的共有权。业主有权通过约定对共有部分费用分摊及收益分配等事项进行处分;业主间没有约定时,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定费用分摊、收益分配等事项的数额。
 
  要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第258页。
 
  3.建筑物仅供部分业主共用部分的费用和收益,应当由该部分业主负担和享有。
 
  区分所有建筑物的共用部分,有供全体业主使用部分,有供部分业主使用部分,如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等。学理上将前者推定为全体业主共有,称为“全体共有部分”,后者推定为相关业主共有,称为“一部共有部分”。对于全部共有部分的费用分摊、收益分配,可依《物权法》第八十条的规定。对于“一部共有部分”的费用分摊、收益分配按照何种标准确定,《物权法》并无规定。物权法理论当中,共用部分费用分摊、收益分配依附于业主对共用部分享有的所有权。学理上将“一部共用部分”推定为相关业主共有,按照上述理论,“一部共用部分”应由相关业主分摊费用、分配收益。
 
  要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第259页。
 
  4.规模化小区内一栋楼房共有部分产生的收益,应当由小区内全体业主共享,产生的费用,亦应由全体业主分摊。
 
  小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有,小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的,业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利,还应当包括小区内的土地等财产权利,从这一角度而言,小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分,均应当属于全体业主共有,因此,小区内一栋楼房共有部分产生的收益,应当由小区内全体业主共享,产生的费用,亦应由全体业主分摊。
 
  要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版,第260页。
 
  5.物业服务企业擅自扩大物业费收费范围、提高收费标准或者重复收费,属于不当得利,应当返还业主,因此造成业主其他损失的,应承担赔偿责任。
 
  根据《物业管理条例》第四十条规定,物业服务企业收取物业费,应当符合物业服务合同的约定,更应当符合法律、法规以及规章的规定,否则即构成不当收费。物业服务企业没有法定的收费权,其收费范围、标准、项目、金额等均源于物业服务合同。物业服务企业擅自收取费用、提高收费标准或者重复收费,属于不当得利,业主有权请求物业服务企业退还违规所得。如果因物业服务企业违约行为,造成业主其他损失的,还应承担赔偿责任。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第294页。
 
  6.物业服务企业收费过高,业主请求变更收费标准的,人民法院可以根据具体情况予以调整。
 
  对物业服务合同价格和报酬进行调整,属于合同内容变更。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。如国物业服务企业收费过高,法院可予以调整。对地方政府确定了价格的,如果物业服务企业与业主协商的物业收费高于定价标准的,法院可以直接按照政府确定的价格标准,确定物业服务费用;如果没有定价,而只有政府指导价的,法院可以确定在规定基准价及其浮动价的浮动内进行收费;如果没有定价和政府指导价的,一般情况应按合同约定价格认定,除非双方签订的合同有欺诈或隐瞒等情形除外。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第295页。
 
  7.前期物业服务合同已约定物业服务费收取标准,物业服务企业单方要求变更该收费标准的,不予支持。
 
  开发商与物业服务企业己经在前期物业服务合同约定了物业服务费标准的,即应按照己确定的标准履行。如果物业服务企业认为,按原收费标准无法满足小区物业服务的,作为物业服务企业应当自行注意前期物业服务合同的内容确定收费标准,一旦与开发商达成了物业服务合同,就应依照约定提供服务,收取费用。如需改变服务项目或者提高标准,应当与业主进行协商。在小区业主委员会成立的情况下,可以向业主委员会提出,如果不能得到业主委员会同意,则应当按照原来的标准继续收取。
 
  8.前期物业服务合同未约定物业服务费收取标准,物业服务企业系自行估价收费的,物业服务企业可以要求按照相关规定或政府指导价确定合理的收费标准。
 
  对物业服务企业与开发商未达成前期服务费收费标准,物业服务企业一直是自行估价收费,物业服务企业在服务管理时要求按照相关规定或政府指导价提高收费标准的,在依照相关政府定价与参照政府指导价的前提下,可以认定业主按照物业服务企业提出的合理交费标准交纳费用。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第295—296页。
 
  9.物业服务企业请求业主支付物业费,业主提出抗辩的,人民法院应当审查该抗辩是否合理并据此作出裁判。
 
  如果物业服务企业不履行合同义务,致业主拒绝交费,业主行为属合理抗辩,此时应据物业企业服务质量状况,驳回其要求业主交费之请求或适当减少业主应交服务费。如果物业服务企业未完整履行服务义务致业主以拒交物业服务费抗辩的,应要求物业服务企业继续履行义务,若物业服务企业不继续履行义务的,业主可以根据《合同法》第一百零七条的规定,向法院请求物业服务企业承担违约责任,或者可以要求减少物业服务费用,或者返还多收的物业服务费用。如果公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费,应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上,确定其费用,如业主多支付了应摊费用,物业服务企业应予返还。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费,业主因而拒绝交费的,业主仅须按双方约定的标准及物价部门核定标准交付费用,对物业服务企业收费不合理部分,不予支持。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第297页。
 
  10.物业服务企业不得以业主不交纳物业服务费为由,实施停止供水、供电等行为。
 
  物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同,涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司,有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司。即使物业服务企业与业主有关于在业主不交纳物业服务费,物业服务企业有权停止供水供电的约定,该约定也是无效的。因该约定侵犯了供水供电公司的权利。即使是供水供电公司授权物业服务企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的,物业服务企业只能以此手段催缴水电费,而没有权利以此催收物业服务费。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第297—298页。
 
  11.物业服务合同合法有效,业主以物业服务质量瑕疵为由拒交全部物业服务费的,人民法院应当按照物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应的原则,酌情处理。
 
  物业服务企业在提供服务时,如果是因技术问题,造成履行合同不符合合同约定或者有瑕疵,或者经过多方努力也未使业主满意,在此种情况下,业主不得以物业服务质量瑕疵提出抗辩,拒交物业服务管理费,即使提出也不应支持,如物业服务企业在服务管理中给其造成损失等,其可以另行起诉。如果经法院审查,物业服务企业确实不履行服务管理职责,或者履行职责存在严重过错,法院应当认定物业服务企业违约,业主以此为由拒交物业服务管理费用,属于行使合同履行中抗辩权的行为,但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应,并以此确定业主是否应当支付物业服务管理费以及支付的额度。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第298—299页。
 
  12.物业服务企业请求业主支付物业费,业主仅以其并非物业服务合同的当事人为由抗辩的,人民法院不予支持。
 
  合同确实具有相对性,不得约束未加人合同关系的第三人,但是业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,构成物业服务合同的实质当事人。业主委员会由全体业主选举产生,其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议,即业主委员会是受全体业主的委托而订立合同。根据委托关系规则,全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果,全体业主都负有交纳物业费的义务。至于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,乃是由建设单位代理全体业主订立,只不过其代理权限并非源于业主的委托而是源于法律的直接规定。但是,这并不影响代理关系的成立,全体业主同样为物业服务合同的当事人,享有物业服务合同确定的权利,并承担相应的义务。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第305—306页。
 
  13.物业服务企业起诉业主支付物业服务费的,不以业主委员会催交为前置程序。
 
  《物业管理条例》第六十五条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”据此,有人主张物业服务企业起诉欠费的业主应以《物业管理条例》第六十五条规定业主委员会催告行为为前置程序。该种观点有违合同法和诉讼法原理。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条规定,合同当事人可以直接请求有违约行为的对方当事人承担违约责任。既然业主负有依照物业合同交纳物业费的义务,当业主违反该种义务时,物业服务企业自应有权按照物业服务合同和《合同法》对欠费的业主主张权利。物业服务企业起诉业主欠费纠纷,只要符合《民事诉讼法》第一百零八条规定,人民法院即应受理,而不应以业主委员会催交行为作为前置程序。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第307页。
 
  14.物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合约定的,业主可以拒绝交纳相应的物业费。
 
  物业服务合同中,物业服务企业要持续不断地提供服务,业主要不断地交纳物业费,并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短,因此物业服务合同为继续性合同,业主可以行使先履行抗辩权。因此,在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合约定时,业主可以根据《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权,拒绝交纳相应的物业费。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第308—309页。
 
  15.判断业主拒绝交纳物业费是否基于正当理由,应主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。
 
  根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,经物业服务企业书面催交,如果业主没有正当理由拒绝交纳物业费,或者在催告的合理期限内仍然没有交纳物业费,那么,物业服务企业就有权向人民法院起诉,请求判令业主支付物业费。适用上述规定,关键在于如何正确认定“正当理由”。为防止业主滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益,对“正当理由”应从严掌握。判断业主拒交物业费是否基于正当理由,应主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。只有在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交物业费的“正当理由”。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第309—310页。
 
  16.物业服务企业请求业主支付物业费,如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
 
  物业服务企业请求业主交纳物业费的权利为契约请求权,其依据是物业服务合同,因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务,其便已经尽到了合同义务,不存在违约行为,也不存在业主行使先履行抗辩权的空间,故业主以未享受相关物业服务为由进行抗辩的,没有法律依据。同时,因选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,物业服务企业系为全体业主提供服务并根据业主大会的授权进行相应的服务。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的,否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务进行抗辩属于权利滥用,势必破坏业主自治机制和物业服务秩序,所以不应得到支持。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第310页、第314页。
 
  17.业主拖欠物业费的,物业服务企业必须经书面催交方可向人民法院提起诉讼,请求判令业主支付物业费。
 
  考虑到业主欠交物业费的具体情况,为了平等保护当事人利益,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条将业主承担欠费责任的前提确定为经物业服务企业书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。需要注意的是,这种催交必须是书面的,口头的催交通知无效。具体的书面形式包括当面送达、发送传真、书面公告以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式,但是应具有合理性,比如公告只有在不能联系到业主时方可使用,并应张贴在业主可能看到的显著位置。书面催交后,业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业可以向法院起诉。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第312—313页。
 
  18.确定业主拖欠物业费的违约金数额,物业服务合同有约定的,一般从其约定,没有约定的,可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
 
  对业主拖欠物业费应当如何承担违约金责任的问题,如果物业服务合同有约定,一般从其约定,如约定的违约金数额过高的,人民法院可以依据欠费业主的请求予以适当调整。如果物业合同没有约定迟延交纳物业费的违约金数额或者计算方法,物业服务企业同样有权根据《合同法》第一百零七条和第一百一十二条请求业主支付违约金。至于违约金的具体数额,可根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》,按照拖欠物业费总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第313页。
 
  19.业主拖欠物业费的,物业服务企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
 
  支付欠交物业费,物业服务企业为了节省诉讼费用,可能不向法院提起诉讼,而是直接向有管辖权的基层人民法院申请支付令。对此,只要符合《民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定,人民法院即应依法受理。
 
  20.业主拒交或欠交物业费的理由具有一定的正当性的,应当酌情减少业主欠交的物业费。
 
  经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,应予以支持。反之,如果业主拒交或欠交物业费确有正当理由的,则应判决驳回物业服务企业的诉讼请求。在实践中,业主拒交或欠交物业费的理由可能具有一定正当性,但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由,比如物业服务企业提供了保洁、保安服务,但是未达到合同约定的标准。此时,既不应全额支持物业服务企业的诉讼请求,亦不宜判决驳回其诉讼请求,而应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第314页。
 
  21.物业服务合同终止后物业服务企业继续提供服务的,物业服务企业能否请求业主支付物业费,应视其继续提供服务的行为是否构成无因管理而定。
 
  在物业服务合同到期或被解除后,物业服务企业继续为业主提供物业服务的,此时,物业服务企业可否收取物业费,应依不同情形区别处理。如果在合同终止后,物业服务企业应当撤离而拒不撤离,则其提供服务等行为实际上是对业主权利的侵犯,其要求业主支付物业费的请求欠缺合法基础。如果在合同终止后,由于新的物业服务企业尚未被选任或进驻等原因,原物业服务企业经业主委员会同意继续提供服务,此时,尽管由于欠缺业主大会决议而不能在双方之间建立有效的合同关系,但是原物业服务企业提供服务的行为构成无因管理,其可以请求业主参照物业服务合同支付物业费。
 
  22.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,物业服务企业可以请求物业使用人支付物业费。
 
  一般情形下,物业使用人与物业服务企业并没有直接的合同关系,既不是物业服务合同的名义当事人,也不是实质当事人,物业服务企业没有根据请求物业使用人交付物业费。但在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情形下,根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定”的规定,物业使用人则负有向物业服务企业支付物业费的义务。需要指出的是,物业使用人承担支付物业费义务的前提是物业使用人与业主的约定。如果业主与物业使用人没有就物业使用费的支付作出约定,则物业服务企业无权请求物业使用人向其支付物业费。同时,物业使用人的支付义务,应该在物业服务合同约定的范围和金额之内。如果业主与物业使用人约定的物业费超出了物业服务合同约定的范围和金额,则物业服务企业无权收取;如果约定的物业使用人向物业服务企业支付的物业费,在金额和范围上没有达到物业服务合同约定的金额和范围,对于没有达到的部分,物业使用人没有义务向物业服务企业支付,物业服务企业应该请求业主支付。另外,只有物业使用人与业主的约定合法有效,才能对物业使用人产生约束力。如果该约定被宣告无效或者被撤销,物业服务企业则不能依该约定请求物业使用人支付物业费,而只能向业主请求支付。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第317—319页。
 
  23.未经业主同意而非法占有他人物业并加以使用的人,对物业服务企业没有支付物业费的义务。
 
  《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定的物业使用人,是指通过与业主约定、获得业主许可而占有使用物业的人。物业使用人分为三类:物业的承租人、借用人或者其他物业使用人。物业使用人具有以下特点:第一,物业使用人使用业主的物业是基于其与业主之间的约定;第二,物业使用人取得对物业的占有;第三,物业使用人是有权使用物业的人。未经业主同意而非法占有他人物业并加以使用的人,尽管其可能享受到了物业服务企业的服务,但是由于其占有使用物业的非法性,不存在与业主就物业使用费的支付达成一致,在此情况下,物业服务企业应该向业主本人请求支付物业使用费。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第316页。
 
  24.物业服务企业请求物业使用人支付物业费,物业使用人仅以其未使用物业为由进行抗辩的,人民法院不予支持。
 
  物业使用人通过与业主之间的合同取得了物业的使用权,在业主向物业使用人移转了物业的占有后,如果物业使用人让房屋空置,或者将物业移交给他人占有或者使用,如将房屋转租赁给他人,在这些情形下,他仍不失为的物业使用人,仍应该对业主或者物业服务企业承担义务。在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情形下,物业使用人自然应负有向物业服务企业支付物业费的义务。
 
  25.物业服务企业违反物业服务合同的,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。
 
  物业使用人之所以负担有对物业服务企业支付物业费的义务,基本的依据是物业使用人与业主的约定;物业使用人承担的支付物业费义务,实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务。物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务,基于权利与义务相一致的原则,物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此,物业服务企业违反物业服务合同,物业使用人可以依法行使抗辩权,符合拒绝履行条件的,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第322页。
 
  26.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,物业使用人能否以业主违反合同为由拒绝交纳物业费,取决于业主与物业使用人所订立的合同的内容。
 
  物业使用人之所以承担向物业服务企业支付物业费的义务,根据在于其与业主的约定。因此,处理物业使用人以业主违反其与自己订立的合同为由而拒绝支付物业费的问题时,应该考察业主与物业使用人所订立的合同的内容。如果业主与物业使用人约定业主依约履行合同是物业使用人支付物业费的条件,或者约定物业使用人在业主不履行合同或履行不符合要求时有权拒绝支付物业费,则在业主没有履行合同或者履行不符合约定的情形出现以后,物业使用人有权拒绝支付物业费。如果物业使用人与业主订立的合同中没有作出上述约定,在物业服务企业依物业服务合同提供了服务而物业使用人也享用了服务的情况下,物业使用人不能以业主没有履行合同或者履行不符合约定为由而拒绝支付物业费。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第322—323页。
 
  27.物业服务企业请求业主支付物业费,业主以其已将物业交给他人使用为由进行抗辩的,人民法院不予支持。
 
  法律确认物业使用人的支付物业费义务,是从物业使用和管理的实际出发,是尊重业主和物业使用人的意愿;但是,并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定物业业主的支付义务和责任。业主是物业服务合同的实质当事人,虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务,但实际上是物业服务的最终受益人。因此,不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益,业主对于物业费的支付都负有不可推卸的义务。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第320页。
 
  28.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,业主与物业使用人应当对交纳物业费承担连带责任。
 
  《物业管理条例》第四十一条第一款在规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定”的同时,还规定“业主负连带交纳责任”,由此确立了业主与物业使用人在交纳物业费问题上的连带责任。另外,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条亦规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第319页。
 
  29.物业使用人直接与物业服务企业订立物业服务合同的,业主对于物业使用人的支付物业费义务是否承担连带责任,应当区别情况分别处理。
 
  法律并没有禁止物业使用人与物业服务企业之间直接订立物业服务合同,基于民事活动的平等自愿原则,只要这种约定不违法,并不损害业主或者其他第三人的利益,物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致所订立的物业服务合同,应为合法有效。在物业使用人直接与物业服务企业订立物业服务合同的情况下,业主对于物业使用人的支付物业费义务是否承担连带责任,应该区别情况分别处理:(1)物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同,在服务项目和服务收费等内容上,与业主委员会同物业服务企业订立的物业服务合同部分或者全部一致的,可以推定业主与物业使用人就一致的部分作出了由物业使用人支付的约定,业主应当遵照《物业管理条例》第四十一条第一款的规定,就该一致的部分,对物业使用人的支付义务承担连带责任。(2)物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同所约定的服务项目和服务收费超出了业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同,业主对超出的部分没有承诺连带清偿的,不应该由业主承担连带责任。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第323—325页。
 
  30.业主与物业使用人就支付物业费所负担的连带债务,不允许物业使用人与业主约定排除。
 
  《物业管理条例》第四十一条第一款规定的业主与物业使用人就物业费支付的连带债务,属于法定的连带之债。法定的连带之债,产生于法律的直接规定,当事人不能通过合同等形式加以排除。如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任,这种约定因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。
 
  31.业主与物业使用人就支付物业费承担连带责任的范围和金额,应在物业服务合同的约定范围和金额内,且仅限于业主与物业使用人约定的物业使用人支付物业费的范围和金额。
 
  由于物业使用人的物业费支付义务,应当在物业服务合同约定的范围和金额之内,同时如果业主与物业使用人约定的物业费在金额和范围上没有达到物业服务合同约定的金额和范围,对于没有达到的部分,物业使用人没有义务向物业服务企业支付,故业主与物业使用人就物业费支付而对物业服务企业承担的连带债务,只应限于业主与物业使用人约定的范围和金额;超出这个约定的范围和金额的物业费,清偿的义务人是业主,物业使用人没有清偿的义务,也不存在业主与物业使用人的连带责任。
 
  32.业主与物业使用人就支付物业费承担连带责任的,物业服务企业享有选择权,业主在承担了连带责任后,可以向物业使用人追偿。
 
  业主与物业使用人就支付物业费承担连带责任的,基于连带责任的特征,物业服务企业可以请求物业使用人承担其与业主约定的物业费,物业服务企业也可以不请求物业使用人而直接请求物业业主支付物业费;当然,物业服务企业也可以同时请求业主和物业使用人承担其约定范围内的物业费。根据《民法通则》第八十七条的规定,在业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费但物业使用人没有支付而业主进行了支付的情况下,业主有权向物业使用人追偿。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第321页。
 
  33.物业服务企业已经预收业主的物业费,但尚未提供物业服务,物业服务合同终止后,业主有权请求物业服务企业返还物业费。
 
  物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业与业主之间并不因此就毫无关系,物业服务企业应当根据《物业管理条例》第三十八条的规定履行返还相关资料和由其代管的专项维修资金、做好交接工作等后合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款对物业服务企业应当履行的后合同义务进行了扩张性规定,即“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。”因此,在此种情形下,物业服务企业除应当履行《物业管理条例》第三十八条规定的后合同义务外,还应当遵循诚实信用原则,履行退还业主物业费的义务,并不得以任何理由拒绝退还。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第343页。
 
  34.物业服务合同终止后,有权请求物业服务企业退还物业费的主体为业主,而非业主委员会、业主大会或者其他组织。
 
  《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中,应按时交纳物业服务费。物业服务合同的主要条款也是业主负有向物业服务企业交纳物业费的义务。也就是说,业主交纳物业费的义务是基于法律规定与合同约定。因此,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定请求物业服务企业退还物业费的主体为业主,而非业主委员会、业主大会或者其他组织。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第346页。
 
  35.业主已经接受物业服务企业已经提供的服务,物业服务合同终止后,物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,应当按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定处理。
 
  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”在业主已经接受物业服务企业已经提供的服务的情形下,即使物业服务合同已经终止,物业服务企业仍可请求业主支付拖欠的物业费,相应的操作规则应适用上述司法解释第六条的规定。
 
  36.物业服务企业已经预收物业使用人的物业费,但尚未提供物业服务,物业服务合同终止后,物业使用人有权请求物业服务企业返还物业费。
 
  物业使用人包括物业的承租人、借用人和其他使用人。根据《物权法》第四十二条的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的,从其约定,业主负连带交纳物业费的责任。在此情形下,如果物业服务企业已经预收了物业使用人交纳的物业费,但未提供物业服务的,物业服务合同终止后,物业使用人请求物业服务企业返还物业费,应当予以保护。人民法院审理此类物业费纠纷案件,应遵循多退少补的原则予以处理。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第347页。
 
  37.物业使用人未按照其与业主的约定交纳物业费,物业服务企业限制其进出物业区域的,属于侵权行为。
 
  物业使用人因与业主的合同关系取得的物业使用权,是在物权之上设定的用益物权,是物权的组成部分,应排除非权利人的干涉。因此物业使用人有自由进入小区的自由,物业服务企业无权干预物业使用人行使该项用益物权。物业使用人欠交物业费,是侵害物业服务企业的债权,构成违约行为,但物业服务企业却不能为迫使物业使用人履行合同而侵害物业使用人的用益物权。对物业使用人违约拒交、欠交物业费的,物业服务企业可以采取诉讼等方式实现自己的权利。
 
  要点索引:见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第367页。
 
  38.物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业与业主又形成事实上的物业服务合同关系的,物业服务企业可以请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费。
 
  物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务,业主又予以接受的,根据《合同法》第三十七条的规定,即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同,也应当视为合同实际成立。在此情况下,物业服务企业请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费的,对其请求应当予以支持。
 
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